Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy – jakie są zasady? Czy jest możliwy też przy ryczałcie?

Prowadzisz firmę i chcesz pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania? Dobrą wiadomością jest to, że kredyt hipoteczny „na działalności” jest możliwy. Nie ma więc przeciwwskazań, by ubiegali się o niego również przedsiębiorcy. Duże znaczenie dla banków ma jednak forma opodatkowania Twojej firmy. Zobacz, jak to wpływa na zdolność kredytową.

Różne formy opodatkowania a kredyt hipoteczny – czy jest zależność?

Jak wygląda zależność „jednoosobowa działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny”? Zasadniczo banki akceptują wszystkie formy opodatkowania, czyli:

• pełną księgowość,
• księgę przychodów i rozchodów,
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• kartę podatkową.

Wykorzystując dowolną z nich, możesz zatem ubiegać się o kredyt hipoteczny na działalności. Musisz jednak zdawać sobie sprawę, że niektóre formy opodatkowania są preferowane przez banki. To oznacza, że ułatwiają pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego.

W najkorzystniejszej sytuacji są przedsiębiorcy rozliczający się na podstawie KPiR. Karta podatkowa lub ryczałt a kredyt hipoteczny – czy w tych przypadkach jest trudniej? Procedura niekiedy może być nieco bardziej skomplikowana. To jednak nie oznacza, że te formy opodatkowania wykluczają możliwość ubiegania się o finansowanie zakupu nieruchomości.

Bank zawsze w pierwszej kolejności analizuje dokumenty finansowe firmy. Najważniejszą kwestią są oczywiście dochody. W zależności od formy opodatkowania są one uwzględniane w inny sposób.

• KPiR – bank wylicza dochody na podstawie wpisów w książce przychodów i rozchodów. Odejmuje od przychodów koszty uzyskania przychodu i składki na ubezpieczenie społeczne.
• Ryczałt ewidencjonowany – w tym przypadku dochód jest traktowany jako procent przychodu. To może być 30% w przypadku stawki ryczałtu 17% i np. 20% i 15% przychodu przy niższych stawkach.
• Karta podatkowa – najczęściej bank bierze pod uwagę stawkę miesięczną podatku, która jest mnożona przez ustalony mnożnik np. przez 4.

Korzystasz z ulgi IP Box i zastanawiasz się, jak ona wpływa na Twoją zdolność kredytową? Teoretycznie nie powinna powodować jej obniżenia, choć dla niektórych banków może stanowić pewien problem. Jest on związany ze strukturą formularza PIT, która nie jest w pełni przystosowana do uwzględniania takiej ulgi. Pracownicy banku mogą mieć zatem trudność w określeniu Twoich przychodów.

Dla banku najważniejsze jest jak najdokładniejsze wyliczenie zdolności kredytowej wnioskodawcy. Przedsiębiorcy korzystający z KPiR są w nieco lepszej sytuacji, ponieważ na bazie ksiąg można precyzyjnie przeanalizować poziom ich dochodów. Inne formy opodatkowania nie pozwalają na tak dokładną weryfikację. Stąd mogą stanowić pewne utrudnienie przy ubieganiu się o kredyt.

Ryczałt a kredyt hipoteczny – czy to możliwe?

Na wstępie warto podkreślić, że kredyt na ryczałcie także jest możliwy do uzyskania. Przy obliczaniu zdolności kredytowej bank korzysta z jednej z pięciu stawek ryczałtu, czyli 3%, 5,5%, 8,5%, 17% lub 20%.

W przypadku ryczałtu w dokumentach finansowych firmy nie uwzględnia się kosztów prowadzenia działalności. Dlatego bank uwzględnia ustalony przez siebie procent dochodu na podstawie przychodu firmy. Najczęściej jest to 20-25% procent przychodów, choć niektóre banki stosują korzystniejsze przeliczniki.

„Ryczałtowcy” ubiegający się o kredyt hipoteczny muszą przedstawić:

• PIT-28 za ubiegły rok lub z 2 ostatnich lat,
• ewidencję przychodów za zakończone miesiące bieżącego roku,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów z ostatnich dwóch lat.

Oprócz tego niekiedy trzeba dostarczyć wyciąg z rachunku i zaświadczenie o braku zaległości wobec ZUS i US.

Większość banków akceptuje dochody uzyskiwane na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego. Każdy z nich może jednak inaczej obliczać zdolność kredytową. Przykładowo Santander Bank przyjmuje 50% przychodów dla stawki 17%, a dla stawki 8,5 i 12,5% bierze pod uwagę 20% przychodów. Z kolei BNP Paribas uwzględnia 35% przychodów niezależnie od stawki ryczałtu.

Sporo banków nie podaje do publicznej wiadomości, w jaki sposób oblicza zdolność kredytową. W ich przypadku pozostaje złożyć wniosek o kredyt hipoteczny i poczekać na jego rozpatrzenie.

Ryczałt a kredyt hipoteczny – to wcale się wyklucza. Warto znaleźć bank, który stosuje przeliczniki korzystne dla przedsiębiorców rozliczający podatki w takiej formie.

Czas prowadzenia działalności – jak wpływa na zdolność kredytową?

Bardzo ważną kwestią braną pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej jest okres prowadzenia działalności. Zobacz, jakie zasady obowiązują w najpopularniejszych bankach.

• Alior Bank, BOŚ Bank – wnioskujący o kredyt musi prowadzić firmę minimum 2 lata kalendarzowe.
• BNP Paribas – jest wymagany 2-letni staż w prowadzeniu działalności, chyba że dochód z firmy nie jest jedynym przyjmowanym do obliczania zdolności kredytowej. Wówczas wymagany czas może zostać skrócony do 12 miesięcy.
• Citi Handlowy – wymagane są 24 miesiące prowadzenia firmy, a w przypadku wolnych zawodów jest to minimum 12 miesięcy.
• ING Bank Śląski – wymaga dwuletniego okresu działalności, jednak akceptuje wyłącznie formy opodatkowania oparte o KPiR.
• mBank – działalność musi być prowadzona minimum rok. Wniosek może zostać odrzucony, jeśli firma odnotowała stratę, jest w procesie restrukturyzacji/likwidacji bądź działalność została zawieszona.
• Millennium Bank, PKO BP – w ich przypadku wystarczy prowadzić firmę 12 miesięcy.
• Pekao S.A. – wymaga prowadzenia firmy przez 12 miesięcy, a dla kredytów powyżej 700 tys. zł należy przedstawić dodatkowo deklarację podatkową za poprzedzający rok.
• Santander Bank – konieczne jest prowadzenie firmy przez rok w przypadku kredytów do 300 tys. zł, a powyżej tej kwoty – 2 lata.

Przedsiębiorcy mogą ubiegać się o finansowanie zakupu nieruchomości. Dotyczy to także osób rozliczających się na podstawie ryczałtu. Ważnym kryterium jest okres prowadzenia firmy. Każdy bank może jednak inaczej wyliczać zdolność kredytową – nie ma w tej kwestii jednej obowiązującej zasady.